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3月20日，2019中國房地產開發(fā)企業(yè)500強測評成果發(fā)布會在北京舉行，備受關注的“2019中國房地產開發(fā)企業(yè)500強”、“500強房企首選供應商服務商品牌”等系列測評榜單揭曉。這項由中國房地產業(yè)協(xié)會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心共同主辦的測評工作，已連續(xù)開展11年，相關測評成果已成為全面評判房地產開發(fā)企業(yè)綜合實力及行業(yè)地位的重要標準。

本次發(fā)布的《2019中國房地產開發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》指出，2018年政策調控軌跡由逐步收緊到略有松動，隨著“因城施策”的逐步貫徹實施，各城市市場分化愈加顯著。企業(yè)方面，百強房企市場集中度繼續(xù)提升，年內千億房企數量達到30家，創(chuàng)歷史新高。龍頭房企憑借自身在拿地、融資等方面的優(yōu)勢，快速進入相對活躍的市場。通過合理的業(yè)務布局，保證業(yè)績的穩(wěn)定性。中小房企則因地域限制，業(yè)績出現較大分化。

排名：恒大蟬聯榜首，十強房企微變

2019中國房地產開發(fā)企業(yè)500強榜單前三強仍由恒大、碧桂園、萬科占據。其中，恒大集團再次蟬聯第一。萬科上升1位，排名第二，碧桂園排名第三。融創(chuàng)、保利、中海、龍湖、新城、華潤和富力分列四到十位。其中，新城和華潤是新進十強房企，名次相比去年分別提升了5位和2位。

從榜單來看，除十強新進兩家房企外，20強變動相對較小，同比變動率10%。其中，萬科、碧桂園、保利、中海、龍湖、華潤、富力、綠地、世茂、金地10家企業(yè)已經連續(xù)11年排名進入前二十。50強變動也相對較小，同比變動率為12%。

在十一年的500強測評中，百強變動相對較大。入榜次數10次及以上的企業(yè)有29家；9次的企業(yè)有8家；入榜次數為8、7、6、5、4次的企業(yè)數量分別為11、8、9、5、7家；3次及以下的企業(yè)有23家，其中有2家企業(yè)是首次進入百強。

從區(qū)域劃分來看，華東地區(qū)占比42.3%，同2018年基本持平；華南地區(qū)占比20.4%，華北地區(qū)占比14.9%，西部地區(qū)占比8.9%，東北地區(qū)占比4.0%，同比有所提升；中部地區(qū)占比9.4%，同比有所降低。華東、華南與華北三區(qū)企業(yè)數量占比達到77%。

企業(yè)：百強業(yè)績突出，集中趨勢依舊

2018年，500強房企全年商品房銷售面積總額7.16億平方米，同比增長12.58%；銷售金額創(chuàng)下9.9萬億新高，同比增長17.1%。500強房企市場份額按面積和金額分別為41.73%和66.01%，分別較上年提升4.17和2.77個百分點。同時，年內千億房企數量創(chuàng)下新高，達到30家。恒大、碧桂園、萬科三家龍頭房企全年業(yè)績均實現了穩(wěn)步增長。

測評報告指出，2018年龍頭房企繼續(xù)發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，房地產行業(yè)集中度持續(xù)提升。前四大房地產開發(fā)企業(yè)銷售金額占比從2013年的6.93%上升至2018年的14.17%，以銷售金額計算的10強、20強、50強、100強房地產企業(yè)市場份額分別為24.04%、36.06%、51.95%、63.50%，除十強份額比2017年降低0.01個百分點，其他數據分別較上年增長3.85、6.66、8.26個百分點，各梯隊市場份額基本處于穩(wěn)中有升的趨勢。

龍頭房企憑借自身在拿地、融資等方面的優(yōu)勢，快速進入相對活躍的市場。通過合理的業(yè)務布局，保證業(yè)績的穩(wěn)定性。2018年四季度以來，部分龍頭房企規(guī)模增速較一二季度增速下降明顯，預計未來企業(yè)規(guī)模會從高速增長變?yōu)榉€(wěn)定增長。此外，在因城施策的宏觀背景下，中小房企因地域限制，業(yè)績出現較大分化。

趨勢：房企主動減速提質，漸入精細運營

2018年，500強房地產開發(fā)企業(yè)存貨周轉率為0.13，較2017年出現較大降幅；整體流動資產周轉率為0.13，同比下降；總資產周轉率為0.11，降幅較小。三大運營指標總體處于近6年里較低的水平。

測評報告指出，隨著去庫存任務基本完成，市場銷售情況整體趨冷，周轉速度勢必受到較大的影響。具體到企業(yè)層面，高周轉的標桿性企業(yè)主動提出提質控速，總體來看，房企拿地變得更加穩(wěn)健，拿地銷售比出現一定程度的下降。

同時，2018年，房地產市場整體去化率都處在下降趨勢中。相較以前強調開工速度，預售速度，去化問題現在成為影響企業(yè)周轉速度的重要因素。雖然整體去化率在回落，但具體到個案，表現差異很大。地段依然是核心因素，部門熱門版塊認籌比依然高企。只要提供被認可的商品，購買力依然存在。測評報告分析認為，隨著消費者日趨成熟，買房考慮更加全面，對產品品質有了更高的要求。去化率的普遍下降，倒逼房企更加關注樓盤質量，研究提供更為合理的產品結構。在此背景下，房企紛紛加強內功修煉，聚焦產品升級，以客戶需求為導向，追求產品力的提升，向高質房企發(fā)展。

同時，近兩年房企開始重視向管理要效益，內部管理和運營趨于精細化。房企愈加追求人均效能，通過剔除人員冗余或重新競爭上崗，優(yōu)化用工結構，降低人員成本，并預備適應行業(yè)換檔期內企業(yè)戰(zhàn)略調整下的未來用人需求。此外，進行員工激勵，加入跟投、股權激勵的企業(yè)越來越多。雖然房企人員結構調整尚有爭議，但從側面說明房企精細化管理、成本控制的意識在增強。未來，房企將更多在管理、運營管控上發(fā)力。

格局：行業(yè)集中明顯提升，調控周期或被拉長

測評報告顯示，2018年房地產行業(yè)馬太效應依然十分明顯。前百強房企銷售規(guī)模增長28.94% ，前50強房企銷售規(guī)模占全行業(yè)51.95%，千億房企創(chuàng)記錄新增至30家。貨值集中度方面，51%的土地被排名前十的企業(yè)購得。同時，龍頭房企的優(yōu)勢并不局限于住宅開發(fā)，慢慢向長租公寓、物流地產、商業(yè)地產、物業(yè)服務等領域擴展。尾部企業(yè)則要面臨資金鏈斷裂等問題，處境困難被動退出。同時，有部分企業(yè)因各種原因主動開始淡出房地產開發(fā)行業(yè)，謀求轉型。

同時，2018年融資渠道持續(xù)收緊，行業(yè)增速乏力，整體呈現向追趕成長和滯后發(fā)展端偏移的態(tài)勢，行業(yè)金字塔型的結構越來越明顯，強者恒強更加顯著。少數實力雄厚的大型房企受益于行業(yè)整合，業(yè)績得到進一步提升，銷售回款在規(guī)模、增量和穩(wěn)定性上占據絕對優(yōu)勢，實現穩(wěn)步增長，優(yōu)勢進一步擴大。中小型房企依然舉步維艱，成長空間及市場份額進一步被擠壓，500強房企中銷售額小且呈現負增長的企業(yè)不在少數。

測評報告指出，回顧2014到2018年的本輪房地產調控周期，可以看到一些不同的特點。首先，去庫存的政策延長了景氣周期。在一二線城市出現回調的情況下，棚改貨幣化政策和配套的金融寬松，支撐了三四線房地產市場近幾年的繁榮。其次，政策收緊期相比過往更長一些。從2016年的“930”到2018年底菏澤開始放松，長度跨越27個月。最后，以往全國政策一刀切，容易形成各線城市同漲共跌的情況出現；目前政策調整為因城施策，甚至一城一策，各線城市之間周期出現對沖。那么從全國范圍觀察，可能造成的結果就是周期振幅變小、波長變大。所以，對房企來說，除了關注全國大環(huán)境外，也要兼顧深耕區(qū)域的具體情況、所處周期。尤其是在拿地、開發(fā)、銷售的節(jié)奏把握上，房企比以往需要花更多心思。

附一：2019中國房地產開發(fā)企業(yè)500強榜單及子榜單

附二：測評指標體系說明

基于過往500強測評過程中積累的經驗，2019年的500強測評從企業(yè)規(guī)模、風險管理、盈利能力、成長潛力、運營績效、創(chuàng)新能力、社會責任七大方面，采用了收入規(guī)模、開發(fā)規(guī)模、資產規(guī)模、利潤規(guī)模、融資能力、短期償債能力、長期償債能力、相對盈利能力、絕對盈利能力、銷售增長能力、利潤增長能力、資本增長能力、資源儲備、生產資料運營能力、人力資源運營能力、經營創(chuàng)新、產品創(chuàng)新、經濟責任、慈善活動等19個二級指標，包括房地產業(yè)務收入、持有性物業(yè)租賃收入、房地產銷售面積、資產總額、利潤總額、現金流動負債比等52個三級指標全面衡量企業(yè)的綜合實力。其中，由于不少房地產開發(fā)經營企業(yè)逐步從開發(fā)-銷售模式轉向開發(fā)-持有-運營（或逐次轉售）模式過渡，為反映這類企業(yè)的基本情況，測評指標體系中增加持有性物業(yè)租賃收入和持有性物業(yè)持有面積兩項指標的考量。

附三：主辦方簡介

中國房地產業(yè)協(xié)會
中國房地產業(yè)協(xié)會是經國家民政部批準，由從事房地產開發(fā)經營、市場交易、流通服務、裝飾裝修等業(yè)務的企事業(yè)單位、地方房地產業(yè)協(xié)會及有關單位和個人自愿結成的全國性行業(yè)非營利性社會組織，其業(yè)務主管部門是中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部。

上海易居房地產研究院中國房地產測評中心
中國房地產測評中心是隸屬于上海易居房地產研究院的專業(yè)性房地產行業(yè)測評機構，主要專家支持單位為中國房地產業(yè)協(xié)會、中國企業(yè)評價協(xié)會、北京大學不動產研究鑒定中心、新浪網技術（中國）有限公司等。上海易居房地產研究院中國房地產測評中心依托主管單位和專家支持單位的行業(yè)影響力，以及龐大的、與行業(yè)存在廣泛聯系的專業(yè)研發(fā)力量，本著"科學、公正、客觀、權威"的原則，展開深入翔實的房地產開發(fā)企業(yè)及整個產業(yè)鏈企業(yè)的測評研究。經過多年不懈的努力，上海易居房地產研究院中國房地產測評中心建立了完整、科學和客觀的《中國房地產測評系統(tǒng)》，運用該系統(tǒng)對房地產開發(fā)企業(yè)、供應商企業(yè)、服務商企業(yè)、設計機構等進行全面測評，每年定期發(fā)布房地產及相關產業(yè)鏈各類企業(yè)測評榜單和研究報告，以權威媒體為渠道向全社會發(fā)布測評成果，以此促進中國房地產業(yè)的良性競爭和健康發(fā)展。